未来，住房也有养老金了！22城将试点，资金从何而来？

未来，住房也有养老金了！在2024年8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点，试点的重点是政府把公共账户建立起来。

事实上，在房地产市场逐渐步入存量时代之际，房屋的维护与管理的确已经成为备受瞩目的焦点。那么，大家关心核心的问题就是，这个房屋养老金公共账户的资金从何而来呢？

通常来说，其实任何进入公共资金池子，且强制缴纳的金或者费，那都是广义的税收，税收是经济运转的重要保障，收税是很正常的，最应该关注的问题是向谁征收，向谁让利，也就是公平和效率的问题。那么，我尝试从这次报道预计的三个支柱里面寻找答案：

第一支柱当然是个人缴纳，也就是我们买房办证的时候缴纳的公共维修基金，归入到个人账户，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，是主要的资金来源，当然这也也涉及到一个新人新办法老人老办法的问题，我稍后分析。

第二支柱，主要是一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益，这个与第一个相关的存量资金如何增值的问题，那就又涉及到金融体系是否为这些资金提供投资收益，最差1万亿，假设每年按照无风险利率2%左右收益，那么也有200亿的收益，可以进入到公共资金池，这肯定也不够，其它的就是土地出让金中拿不出来一部分，或者从税收中拿出来一部分，进入公共资金池子，增加统筹协调部分的资金。

第三支柱，商业性质房屋养老金，包括房屋综合安安全保险以及商业性房屋养老补充，靠市场化的保险和商业投保来作为维修基金的补充，就好比我们的医疗商业保险，总有一定比例的人出现疾病，通过市场化运营的方式来补充资金来源。

从钱的来源来看，第一支柱和第二支柱，以及部分第三支柱都是直接来源于购房者的缴纳，第二支柱中的土地出让金划拨和财政直接奖补则来源于政府财政收入，仅从钱的来源来看，确实也还算合理，大家交钱保障大家的房子居住看起来问题也不大。那么问题的核心就变成了钱到哪里去？

• 我国房地产市场化也没多少年，房地产维修基金看起来多，有1万亿左右，但这些钱更多的是后来者交的，也就是近十几年房地产快速扩张下，按照房价一定比例来交，当然是基数越大交的越多了，那么报道中引用的数据：全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

其实资金的结余很清楚，因为刚交付的房子根本就不需要那么多维修基金使用，要真交付十年不到就出现了重大维修问题，三五十年更不敢想象房子还在不在？而且，一般在存量低于30%往往就要继续补交了，所以原则上是不能要因为现在得使用率低就盯上这块肉。

那么，中短期缺口出现在哪里？当然是老破小了，当时连商品房的概念都没有，很多都是单位分的，且维修基金缴纳的规范缺失，也就是说最缺钱维修且安全风险增加的房子，反而是最缺钱的，这才是问题的关键。

维修基金账户其实一种都有，只是老房子没钱，这就有了宏观调控的公共账户机制，主要来源就是以前存量的增值和财政补贴，来给过去的老破小房子提供基础保障，前提是个人缴纳部分依旧归个人所有，如果把后来者的钱拿去补前面人的亏空，现在得养老金三支柱的困局和庞氏化问题和分配不均问题，一定会在房地产养老金中复刻，既早期的人既享受了分房子，低价格和房地产增值过程中的利好，还可以从未来人的钱里面再拿到分配来维修自己的房子，那后面的人岂不是既要承担更高的土地财税（部分划转到公共账户维修老房子），更高的负债规模（越接近2022年，居民负债越高，利息还不低），以及更多的广义税收（按房价一定的比例缴纳维修基金），钱还要拿去修老房子，那这批人肯定是不甘愿的了。

所以这个问题的核心应该是：能不能也用现收现付制度，来填补以前老旧房子的缺口？随着存量房子中的30年以上房龄房子规模增加，需要的维修金缺口增加，对应我国的人口结构上移和老龄化带来的资金缺口一样，随着市场缴纳的规范，后来者房价基数高，缴纳的存量大，现在得账户结余超过1万亿，对应现在得养老金结余也非常巨大。但养老金的问题不止在旁氏上，而最大的问题出在结构上，前面的大部分人没有缴纳，体制内视同缴费年限就是最典型的特征，最后缺口不都是后来的人缴纳和拿纳税人的钱去补么，出现了享受发展红利最高的一批人，拿走最大比例的养老金财政的补贴，结构问题才是养老金的关键问题。

• 同理来看，房地产养老金肯定不能开这个口子，个人缴纳的钱是绝对不能动的，要知道高杠杆高周转下赶工的房子，以及这几年大规模烂尾保交付的房子，质量问题几年内可能还不暴露，长期的缺口比现在这些高房龄的房子更高，一个是层高越高，维修成本越大，另一个是过去房地产上涨周期内房地产很多的是金融游戏，反而大家不那么关注质量，未来维修缺口只会更大，别说1万亿，就是算上收益再翻一倍都未必够。那么，假设后来者的钱不能动，那么维修资金缺口只能有两个来源：老房子业主补交+政府补贴。

老业主不交，总不能指望拿别人的钱给你修房子，对于第一批业主其实没啥影响，享受到了增值带来的红利，有问题的就是接盘老房子的购房者，当初就应该考虑房地产作为慢消费品即便损耗慢，但也是有折损的，这部分本身就该体现在房价中，这几年跌的最多的也是老破小。只能说这个难度也非常大，比如10家里面1家不交，房子修不修？

另外的政府补贴，来源于土地财政和税收，这已经不涉及到公平问题了，而是成为吸引老业主补交的工具，确实是有利于老业主的，相比于后来者缴的钱，补贴的部分其实就是利好了，总比大多数后来者强，但预计房子不塌都很难推动，只能说考验推行的过程了。

• 总结起来，房屋维修基金的结余在现在看来是使用率低的，但未来一定是不够的。未来不要说1万亿，随着时间的推移，就是再多的钱也未必够花。这就决定了，房地产养老金公共部分绝对不能像养老金那样搞现收现付制度，视同缴费也是不现实的，一旦形成旁氏，未来更难解决，所以最终钱还是要来源于老房子的业主，当然政府也会拿土地出让金和纳税人的钱去补贴，即便不公平如此，预计也会非常难以推行，毕竟房子不塌，大家的心态就是让别人出钱，让这类政策很可能像个人养老金那样，推行缓慢。

反之，如果动后来者的钱去补前面人的缺口，那就会变成是一个旁氏结构，等近十几年这批房子集中出现问题，那雷的规模就会变得更大了。但是不动后来者的钱，仅靠财政补贴，根本就不现实，过去土地财税8万亿都是有用处的，也还积累了地方债，现在土地出让金都在减少，且各项支出缺口越来越大，很多地方甚至是靠发债维系，想起建立房屋养老金公共资金池机制，哪有钱再补贴老房子的维修了。

当然，靠老业主补交，难度也是比较大，房子不塌时大家都没有动力的，即便别人的房子塌了，也会抱有侥幸心理，100户有几户不缴纳就可能前功尽弃。

• 所以，未来大概率是老业主补交+政府补贴方式，尝试推动房地产养老金公共账户的建立，动不动后来者缴的这存量的钱去补偿公共资金池，其实也是最需要关注的，也是庞氏化与否的重要判断标准了，一切都要拭目以待吧！